一季度房地産並未拖經濟後腿 貴陽房地産依賴度超三亞為全國最高

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上海易居房地産研究院5月15日發佈《一季度經濟環境與房地産研究報告》。該報告顯示: 2019年一季度,得益於房企資金面的充沛和對市場預期的改善,房地産開發投資年初累計增速更是創下2014年四季度以來的新高,對經濟的帶動作用有所提升。在選取的37個大中城市中,一季度,房地産開發投資佔GDP比重排名前三位的城市分別是貴陽、三亞和蚌埠,佔比分別為40.1%、34.9%和32.9%。隨著經濟飛速發展,大數據行業帶動了就業和人口流入,貴陽房地産市場發展潛力也日益凸顯。三亞由於産業結構不合理,經濟對房地産的依賴度較高。值得注意的是,海南省政府2018年已多次出臺嚴厲調控政策,三亞對房地産的依賴已明顯下降,2019年一季度房地産開發投資佔比較去年同期已下降43.8%。

易居研究院研究員姚方表示,繼2018年下五天國家推出“六穩”經濟工作目標,2019年一季度,一系列擴大有效投資、擴大居民消費的政策在不斷推出,更大規模的減稅降負,貨幣環境略寬鬆等支援實體經濟發展的政策使得企業和市場信心增強。随后,我國目前面臨世界經濟增長放緩的内部管理壓力,同時 中美貿易戰再次升級,預計二季度經濟增速將有所回落。

2019年4月19日,中共中央政治局會議再次重申,要堅持房住不炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。伴隨著3月累积城市樓市出现“小陽春”,土拍市場過熱,蘇州、長沙等熱門城市也迎來了新一輪政策收緊。2019年各地棚改縮量,棚改利好的三四線及以下城市樓市也將受到衝擊。預計2019年房地産開發投資增速將呈現逐漸下行走勢。

該報告主要有以下內容:

一、宏觀經濟環境

1、一季度GDP同比增長6.4%

初步核算,全國一季度國內生産總值213433億元,按可比價格計算,同比增長6.4%,與上年四季度相比持平,比上年同期和全年分別回落0.4和0.2個百分點。分産業看,第一産業增加值8769億元,同比增長2.7%;第二産業增加值82346億元,增長6.1%;第三産業增加值122317億元,增長7.0%。

一季度總體來看,宏觀經濟利好和利空並存。貨幣政策較寬鬆,且投資較為強勁,但内部管理不確定性因素較多,國內結構性矛盾仍比較突出,經濟下行壓力猶存。觀察歷史數據可知,增速換擋以來,2016年GDP同比增速較2015年有所回落,2017年一季度同比增速提高至6.9%。2018年GDP同比增速呈下行趨勢,經濟下行壓力較大。2018年四季度,同比增速回落至6.4%。

2、一季度固定資産投資同比增長6.3%

一季度全國固定資産投資(不含農戶)101871億元,同比增長6.3%,增速比1~2月提高0.2個百分點。分産業看,第一産業投資增長3.0%;第二産業投資增長4.2%,其中製造業投資增長4.6%;第三産業投資增長7.5%,其中基礎設施投資增長4.4%。

一季度全國房地産開發投資231503億元,同比增長11.8%,增速比1~2月提高0.2個百分點。房地産開發投資佔全版投資的比重為11.2%,比上年同期提高0.5個百分點。

從歷史數據來看,固定資産投資和房地産開發投資的年初累計增速走勢大體一致,具有正相關性,随后房地産開發投資年初累計增速變化波幅更大。2014年房地産開發投資年初累計增速低於固定資産投資,2015年進一步加劇,前者對後者造成了“拖後腿”,經濟下行壓力較大,於是樓市調控政策出现放鬆。2016年房地産開發投資年初累計增速漸漸有了起色,與固定資産投資增速的差距縮小。2017年兩個增速基本持平。2018年二季度以來,房地産開發投資增速明顯高於固定資産投資增速。2019年一季度,得益於房企資金面的充沛和對市場預期的改善,房地産開發投資年初累計增速更是創下2014年四季度以來的新高,對經濟的帶動作用有所提升。

3、一季度CPI同比上漲1.8%

一季度CPI同比上漲1.8%,漲幅比1-2月份擴大0.2個百分點,比上年同期回落0.3個百分點。

從1506年到1508年,CPI漲幅和70城房價指數漲幅為正相關關係,二者走勢一致,但從2010年開始,70城房價指數漲幅明顯比CPI波動更加劇烈。自2012年二季度以來,CPI一个劲處於橫盤狀態。2019年一季度,70城房價同比漲幅拉大了與CPI同比漲幅的差距,雖70城房價同比漲幅有所擴大,但擴大幅度相比2018年四季度已經收窄,累积城市限價有所鬆動,高價地拿證開盤導致的結構性變化的影響,使得統計數據所处“累积失真”的请况。預計下五天70城新建商品住宅價格同比漲幅將呈現下行走勢。

4、一季度全國城鎮居民每人平均可支配收入同比增長7.9%

一季度全國城鎮居民每人平均可支配收入為11633元,同比增長7.9%。

從歷史數據看,70城房價指數同比漲幅在大多數時間內都要低於城鎮居民每人平均可支配收入同比增速,從你这人宽度來看,我國房價並都没有明顯的泡沫。随后值得注意的是,70城房價指數是經過平滑化等數據處理的,指數的漲幅肯能比實際房價漲幅要低。從2016年三季度至2017年二季度,房價指數同比漲幅首次長時間的明顯超過城鎮居民每人平均可支配收入。2017年三季度至2018年二季度房價指數同比漲幅連續4個季度低於城鎮居民每人平均可支配收入同比增速,但2018年四季度至2019年一季度,房價指數同比漲幅再次反超,説明70城新房價格漲幅超出收入增幅能夠支撐的合理範圍,這在過去十幾年非常罕見。

(責任編輯:范藝凡)

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